Stanovisko zastupitelského klubu Pirátů ZMČ Praha 2 k podnětu na pořízení změny Územního plánu sídelního útvaru hl. m. Prahy zkráceným postupem týkajícího se pozemků parc. č. 4372/1, 4372/22, 4372/26, 4372/27, 4372/36, 4372/38, 4372/39, 4375, 4377/5, 4377/6, 4378/5, 4378/6 a 4379/5, k. ú. Vinohrady, Praha 2

Jménem zastupitelského klubu Pirátů ZMČ Praha 2 se změnou nesouhlasíme. Změna ÚP je nepřípustná z těchto důvodů:

Žádost o změnu územního plánu zkráceným postupem podala CR-CITY, a. s. Pozemky jsou ve vlastnictví Českých drah, a. s. CR-CITY, a. s. ovládají České dráhy, a.s., se sídlem Praha 1, Nábřeží L. Svobody 1222, PSČ 110 15, IČO: 709 94 226, SUDOP lnvest a.s., se sídlem Olšanská 2643/1a, Žižkov, 130 00 Praha 3, IČO: 019 18 907, WILSONOVA DEVELOPMENT HOLDINGS LIMITED, se sídlem 3082 Limassol, Agias Fylaxeos & Polygnostou, 212, C&I, Kyperská republika, zapsaná v kyperském obchodním rejstříku pod číslem HE 137104 a Penta lnvestments Limited, se sídlem 3rd floor, Osprey House, 5-7 Old Street, St. Helier, Jersey, JE2 3RG, Channel lslands, zapsaná pod registračním číslem 109645.

Pozemky jsou součástí kolejiště hlavního nádraží, jehož podstatnou část lze považovat za transformační území. K této transformaci je však nutná celková koncepce tohoto území, která vyřeší funkční a provozní vazby území (metro D, případná budoucí tramvajová trať, uliční síť v návaznosti na síť veřejných prostranství Prahy 1, 2, 3 a 8, umístění parků, případné umístění veřejných budov a polyfunkční využití území včetně bydlení). Transformační území nelze řešit “salámovou metodou”. Změna územního plánu navazuje na předchozí změny P101/2017 a P153/2018.

Na 5. zasedání komise rozvoje RMČ Praha 2 dne 18. 9. 2019 byl požadavek změny územního plánu prezentovali: Ing. arch. T. Koumarem (Ehl&Koumar architekti, s. r. o), Ing. V. Vacek (Jakub Cigler architekti, s. r. o.), Ing. P. Král (České dráhy, a. s.), J. Vodvářka (Penta lnvestments/. V rámci prezentace projektu bylo sděleno, že jde o projekt CR-CITY, a. s. Dle důvodové zprávy projednávané na 6. řádném zasedání Zastupitelstva MČ Praha 2 dne 24. 2. 2020: „Návrh předpokládá demolici stávající Provozní budovy českých drah a výstavbu administrativního objektu s obchodnímu plochami. Změna plochy DZ na SV-S umožní integraci území do městské struktury, zkvalitnění veřejného prostoru v území navazujícím na hl. nádraží. Navržená plocha SV s koeficientem S nevylučuje provoz železnice. Navržená novostavba budovy Českých drah navazuje na realizovanou zástavbu objektů Churchill.“

Předkládaný záměr je administrativní komplex s komerčními jednotkami v parteru, naprosto absentuje obytnou funkci. Je nutné požadovat polyfunkční využití území včetně bydlení a to směrným kódem minimálního podílu bydlení, např. v protějším bloku je tento kód SV-5 čili 50 %. Podíl bydlení v ÚP je jedním z nástrojů proti vylidňování centra města, podíl bytů je nutný také z důvodu vyváženosti využití území a bezpečnosti ve večerních a nočních hodinách.

Dle odůvodnění předkládané změny ÚP : „je nutné přistupovat k plnění zeleně na rostlém terénu specificky“, protože „naplnění požadavků platných regulativů stanovujících minimální podíl započitatelných ploch zeleně v území objektivně zamezuje jak rozsah zpevněných ploch potřebných pro pěší a dopravní prostupnost území, tak provoz vč. zázemí a příjezdů do území železnice .“ Z toho důvodu je navrhován KZ = 0. Koeficient zeleně není nesplnitelným požadavkem, vedlejší plocha v ÚP má KZ cca 0,3 (přesná hodnota se odvozuje od průměrné podlažnosti), ale znamenalo by to méně intenzivní využití pozemku (nižší KPP). V centru města, v místě tepelného a smogového ostrova, nelze připouštět nulový koeficient zeleně, vzhledem k bonitě klimatu by měl být vyžadován standardní či naopak vyšší (alespoň 0,3, lépe 0,4).

Navrhovaná změna ÚP umožňuje příliš kapacitní zástavbu KPP = 3,85. Pro srovnání: Churchill D (ve výstavbě, SV-G, KPP = 1,8, KPPp = 2,2), Churchill E (ve výstavbě, SMJ-I, KPP = 2,6, KPPp = 3,2), starší okolní zástavba je ještě výrazně méně kapacitní. Zástavba dle této změny ÚP nebude navazovat na urbanistické měřítko okolní čtvrti, ale na měřítko Churchillů, které svou výškou a objemem ještě výrazně předčí. Vzhledem k exponované pozici se bude jednat o výrazný zásah do typických pražských panoramatických pohledů (z rampy Pražského Hradu atd.). Cílem změny ÚP je mít co nejvíce metrů čtverečních s výhledem na Pražský Hrad a na centrum města.

Následující se týká spíše ÚR než změny ÚP, ale předkládaná změna ÚP to umožňuje: Návrh nerespektuje urbanistický charakter Žižkova – uliční síť, parter, měřítko atd. Do Seifertovy ulice umísťuje vjezd a výjezd podzemních garáží (navíc hned za křižovatkou Bulhar?!). Mezi Churchill D, E (ve výstavbě) a Churchill III (předkládaná změna ÚP) nevzniká normální ulice, ale příjezdy do podzemních garáží Churchill D a E a víceúrovňový prostor pro pěší. Veřejné prostranství je degradováno na obsluhu administrativních objektů. Kromě toho Churchill III zafixuje okolní území v současné nevhodné podobě: přilehlou část Seifertovy ulice, horní části křižovatky Bulhar, přístup na cyklostezku pod Vítkovem a vazbu hlavního nádraží a Žižkova, a tím zablokuje či omezí možné budoucí změny. (Např. je koordinováno s plánovanou revitalizací Seifertovy ulice?) Není žádná záruka, že pěší průchody, které mají zlepšit prostupnost území, opravdu vzniknou a budou po celou dobu životnosti budov skutečně veřejné – nic nezabrání vlastníkovi např. si pozemek oplotit. Schválení změny ÚP negarantuje, že předkládané řešení skutečně vznikne, garantuje pouze, že vznikne řešení v souladu s regulativy této změny. Bez podmínění schválení změny ÚP smlouvou, která zaručí dodržení principů předkládaného návrhu a ošetří prostupnost území pro veřejnost např. zřízením věcného břemene, může být výsledné řešení s tím předkládaným libovolně v rozporu.

Schválením změny ÚP se razantně zvýší cena pozemku, tento nárůst hodnoty není nijak vyvážen přínosem pro město a veřejnost. Je nutné nejprve požadovat plánovací smlouvu (či jiný druh smlouvy), která zaručí finanční spoluúčast investora na veřejné infrastruktuře (veřejná prostranství, veřejná zeleň, veřejná občanská vybavenost, dopravní a technická infrastruktura) a také bude garantovat vznik konkrétního řešení nikoli libovolného řešení v souladu se změnou ÚP.

SHRNUTÍ:

Předkládaná změna ÚP je výhodná pouze pro developera, který získá možnost realizovat předimenzovaný komplex luxusních kanceláří s výhledem na Pražský Hrad. Benefitem pro město má údajně být využití zanedbaného území a odstranění bariér. Není však žádná garance, že k odstranění bariér skutečně dojde. Zástavba těchto pozemků může naopak blokovat či komplikovat komplexní transformaci klíčového území. Přínos pro developera není nijak vyvážen přínosem pro veřejnost, a to ani finanční spoluúčastí developera na veřejné infrastruktuře, ani využitím území v souladu s veřejným zájmem – takovým využitím, které by ochránilo stávající hodnoty území, snižovalo deficity a dopady problémů (bydlení v centrální části města, tepelný a smogový ostrov atd.) a především komplexně řešilo funkční a provozní vazby území včetně budoucí podoby důležitého dopravního uzlu.

To vše je nutné řešit nyní. Až bude mít developer schválenou změnu ÚP a s ní možnost žádat o ÚR a SP, nemusí již být ochoten k jednání.

Zásadní je, že dominantním vlastníkem celého území je stále Česká republika prostřednictvím Českých drah a.s. (tedy nikoliv soukromý investor, legitimně zřízený výhradně za účelem maximalizace privátního zisku). Stát by zde měl ve spolupráci s HMP pracovat na přípravě komplexního řešení území ve prospěch obyvatel a nikoliv připravovat předimenzované administrativní ghetto pro soukromého developera. Bezmyšlenkovitá privatizace veřejného vlastnictví je ukázkou pokračující devastace města pro lidi, čehož ilustrací je i historie privatizace a současný stav nádraží Vyšehrad (rovněž pod taktovkou Českých drah, a. s.), se všemi tristními konsekvencemi od roku 2007.

Zásadně nesouhlasíme a nechceme v zemi hlásící se k civilizovaným státům Evropy pokračovat v tomto duchu i ve 20. letech 21. století.

Jaroslav Němec, předseda Klubu zastupitelů České pirátské strany v Zastupitelstvu městské části Praha 2